Рекомендации как самостоятельно успешно приобрести жилье дает заместитель генерального директора агентства недвижимости "Гауди-риелт", Зеленская Ольга Викторовна:
Работа специалиста по недвижимости иногда незаметна клиентам, пока они сами не столкнутся с ней. Безусловно, Вы все можете сделать самостоятельно. Поэтому предлагаем Вам отработанную пошаговую технологию приобретения квартиры.
Первый шаг: Просмотр предложений.
Просмотрев издания по недвижимости (здесь Вам пригодятся газеты «Из рук в руки», «Сделка» и др.), посетив Интернет, Вы увидите огромное количество предложений.
Помните: подавляющее большинство объявленных квартир имеют завышенную цену, чтобы было с чего начинать торговаться.
Второй шаг: Просмотр квартиры
При осмотре жилья полагайтесь на обязательные критерии оценки.
К ним относятся: месторасположение, соседство, транспорт, инфраструктура, парковки и все, что имеет отношение к расположению объекта важно при приобретении жилья. Качество дома, год постройки, материал стен и перекрытий, состояние здания, его техническое обеспечение, количество этажей – все это тоже учитывается.
Характеристики и особенности квартиры играют не последнюю, если не главенствующую роль в ценообразовании. Учитывать стоит следующие моменты:
Этаж расположения. Квартира, расположенная на первом этаже, стоит на 5% дешевле, чем на среднем. А последний этаж проигрывает среднему на 10%.
Площадь, высота потолков, наличие лоджии (балкона).
Дополнительные подсобные помещения, слаботочное обеспечение (телефонные линии, кабельное ТВ, дополнительные системы безопасности, Интернет) существенно повышают стоимость жилья.
Состояние самой квартиры и видимые дефекты внутренней отделки. Качественный ремонт добавляет к стоимости квартиры от 10 до 15%.
Когда визуальная оценка окончена и все требования соответствуют ожиданиям начинается следующий этап.
Третий шаг: Проверка юридической чистоты квартиры
Теперь следует проверить ее юридическую чистоту и дееспособность продавца. Это важно сделать, чтобы потом не было оснований признать сделку недействительной. Для проверки юридической чистоты квартиры необходимо:
- удостовериться, что продавец на самом деле является владельцем и вправе провести сделку
- проверку объекта недвижимости в УФРС
- проверку на возможное наличие прав на недвижимость ранее проживающих в ней граждан и убывших из неё
- проверку на наличие зарегистрированных (прописанных) граждан в данной квартире
- проверка нахождения участников сделки с недвижимостью на учете в психоневрологическом диспансере
- выявление зарегистрированных обременений на квартиру
- анализ информации о возникновении и последующих переходах прав собственности на квартиру
Изучить историю приобретаемого жилья Вам помогут сведения, содержащиеся в ЕГРП на недвижимое имущество и сделки с ним.
Помните: если собственником квартиры является несовершеннолетний ребенок, необходимо получить разрешение РОНО.
Следует также убедиться в том, что у бывшего хозяина квартиры нет задолженностей по коммунальным услугам. Покупая квартиру у наследника, имейте в виду, что в течение трех лет после открытия наследства могут объявиться иные наследники и доказать свои права уже на вашу квартиру.
Четвертый шаг: Внесение предоплаты за понравившийся вариант
Внося аванс физическому лицу, обязательно составьте предварительный договор о покупке квартиры с учетом всех штрафных санкций и потребуйте от него расписку по полной форме. Если квартиру продаёт агентство, то риск потерять свои деньги меньше, т.к. юридическое лицо гарантирует безопасность проведения сделки и способно профессионально отстоять интересы клиента в суде.
Бывают случаи, когда квартира продаётся по доверенности. Вам следует тщательно изучить эту доверенность.
Помните, что доверенность без указания числа, когда она выдавалась - ничтожна.
Пятый шаг: Составление проекта договора купли-продажи
Обычно продавец и покупатель заключают предварительный договор или договор аванса/задатка. В тексте должны быть указаны все детали будущей сделки: когда она состоится, в какой форме будет заключаться договор купли-продажи, цена, размер аванса/задатка, порядок расчета, когда точно будут сняты с учета зарегистрированные в квартире люди, в какой срок будет осуществлена передача недвижимости и ключей и т. д.
После того как проект договора Вами внимательно изучен, назначается день сделки, при условии, что все заинтересованные стороны готовы к ней.
Шестой шаг: Сделка
Сделка - это подписание договора купли-продажи и получения денег. Процесс передачи денег выбираете с продавцом самостоятельно, будет ли это наличный расчет или Вы воспользуетесь банковскими продуктами (ячейка, счет). На этом этапе принципиально важна безопасность.
Седьмой шаг: Передача договора купли-продажи на регистрацию
Вы и продавец отдаёте на регистрацию документы, соответственно оплачиваете квитанции, стоите в очереди и т.д. Вам выдадут расписку о приёме документа на регистрацию. Вместе с договором купли-продажи Вы должны сдать на регистрацию следующие документы:
1. Документ, удостоверяющий личность заявителя.
2. Нотариально удостоверенная доверенность, если действует представитель.
3. Платежный документ, подтверждающий оплату госпошлины.
4. Правоустанавливающие документы на приобретаемую квартиру.
5. Справка о ранее зарегистрированном праве и отсутствии арестов и обременений.
6. Нотариально удостоверенное согласие супруга.
7. Отказ остальных участников долевой собственности от покупки доли в праве общей собственности.
8. Разрешение органов опеки - если необходимо.
9. Технический (кадастровый) паспорт объекта недвижимого имущества.
После регистрации вы получите:
1. Зарегистрированный договор купли-продажи: экземпляр покупателя и продавца.
2. Свидетельство о государственной регистрации права.
3. Старые правоустанавливающие документы с пометкой погашено.
После этого Вы становитесь новым владельцем приобретенной Вами жилплощади, со всеми вытекающими из этого правами и обязанностями.
Ну вот, пожалуй, и все, дополнительных нюансов много, они, как правило, индивидуальны и обо всех не расскажешь. При наличии желания, усердия и времени все возможно сделать самостоятельно, а если Вы не располагаете такими ресурсами, а также Вам важен комфорт и безопасность, милости просим к нам в «Гауди-риелт».
